Heving av leieforholdet

Retten til å heve leieforholdet er ofte regulert i leiekontrakten og følger også av husleieloven § 9-9. Manglende betaling fra leietakers side vil på visse vilkår kunne gi hevingsgrunn, jf. husleieloven § 9-9 (1) a.

Ved heving opphører leieforholdet med øyeblikkelig virkning og leietaker kan pålegges å flytte fra lokalet straks. Det kreves at utleier erklærer heving, og leietaker kan ikke i etterkant avverge heving ved å innfri betalingsforpliktelsen.

Heving er en inngripende sanksjon og krever «vesentlig» mislighold fra leietakers side. I dette ligger det at ikke alle betalingsmislighold vil gi rett til heving. Utleier må dermed i mange tilfeller finne seg i å inndrive husleiekravene sine på vanlig måte, uten at utleier har rett til å heve leieforholdet.

Leieavtalen kan gi føringer for hva som nærmere skal til for at et betalingsmislighold skal anses vesentlig og hevingsrett foreligge. Ellers er det slått fast i lovforarbeider og rettspraksis at relevante momenter normalt vil være betalingsmisligholdets omfang og varighet, om misligholdet er gjentatt eller om det er fare for gjentakelse, hvor hardt heving vil ramme leietaker og graden av skyld på begge sider. Hvorvidt utleier har gitt skriftlig hevningsvarsel er også et moment i vurderingen.

Det er videre lagt til grunn at ett enkelt mislighold av et beløp av en viss størrelse og av en viss varighet vil kunne være tilstrekkelig til å gi hevingsgrunn. Tilsvarende vil flere gjentatte betalingsforsinkelser av mindre beløp også kunne gi hevingsrett – særlig dersom utleier har måttet purre og varsle heving en rekke ganger før betaling skjer.

Utover dette kan det nevnes at det etter rettspraksis skal en god del til for at betalingsmislighold som har grunnlag i reelle betalingsuenigheter skal kunne gi grunnlag for heving. I slike tilfeller vil selv relativt store betalingsmislighold ikke nødvendigvis gi hevingsrett, og partene må i stedet løse den underliggende tvisten (om nødvendig med rettslig prosess). Her vil særlig betraktninger om skyld og det forhold at heving rammer den ene part hardt, slå inn.

Det vil også være et viktig moment om leietaker har deponert det omtvistede beløpet etter husleieloven § 3-8. Dersom denne bestemmelsen ikke er fraveket i leieavtalen, vil slik deponering hindre utleier i å heve på grunnlag av den manglende betalingen.

Hva hvis leietaker ikke flytter etter heving?

Utleier kan som sagt i hevingserklæringen pålegge leietaker å flytte straks, og leietaker kan velge å rette seg etter dette. Dersom leietaker ikke flytter frivillig, vil imidlertid utleier få et problem idet utleier ikke uten videre har myndighet til å kaste leietaker ut av lokalene.

I slike tilfeller må utleier i utgangspunktet ta ut søksmål for domstolene for å få dom for hevingsretten og at leietaker plikter å fravike lokalene. Slik dom kan senere brukes som alminnelig tvangsgrunnlag for utkastelse. Hvis utleier får medhold i hevingskravet vil leietaker også normalt bli erstatningsansvarlig for utleiers tap som følge av manglende utflytting, jf. husleieloven § 9-9 (3).

En alminnelig domstolsprosess er imidlertid tids- og ressurskrevende. I de mer klare tilfellene – hvor hevingsvilkårene er «åpenbart» oppfylt – kan utleier derfor også velge å begjære tvangsfravikelse direkte på grunnlag av hevingserklæringen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) d. Skriftlig varsel om tvangsfullbyrdelse må da være mottatt hos leietaker minst to uker før begjæring om tvangsfravikelse sendes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.

Tvangsfravikelse

Dersom leieavtalen inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves dersom leie ikke blir betalt, kan utleier også velge å kreve tvangsfravikelse i medhold av tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) a. Dette uten å måtte gå veien om heving, og uten å måtte bevise at betalingsmisligholdet er «vesentlig». Mange næringsleieavtaler inneholder slik vedtakelse, og leieavtalen utgjør da et særlig tvangsgrunnlag i seg selv.

Også i dette tilfelle må imidlertid skriftlig varsel om tvangsfullbyrdelse være mottatt hos leietaker minst to uker før begjæring om fravikelse sendes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Varselet må videre inneholde opplysninger om at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med omkostninger og renter blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 (3) a.

I motsetning til ved heving, kan leietaker altså avverge fravikelse på grunnlag av § 13-2 (3) a ved å innfri forpliktelsen med omkostninger og renter før fullbyrdelsen gjennomføres. Leieforholdet løper i så tilfelle videre som normalt.

Dette alternativet gir dermed ikke utleier noe vern mot den situasjonen at leietaker stadig er forsinket med leiebetalingen, men innfrir etter purringer og varsler om tvangsfullbyrdelse. I slike tilfeller vil heving være mer nærliggende å vurdere.

Utlegg

Merk at heving og tvangsfravikelse utgjør måter å få leietaker ut av leielokalet på.

Dersom utleier også vil sikre seg betaling av selve husleiekravet, kan selve husleiekravet normalt tvangsinndrives ved at utleggsbegjæring sendes til namsmannen på grunnlag av den forfalte husleiefakturaen, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2 bokstav f. Også her må skriftlig varsel om tvangsfullbyrdelse være mottatt hos leietaker minst to uker før begjæring om utlegg sendes, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18.

Et viktig poeng er at leietaker kan fremme innsigelser mot både begjæring om utlegg og begjæring om tvangsfravikelse, jf. ovenfor. I så tilfelle – hvis leietaker for eksempel bestrider betalingsplikten – vil utleier ikke nødvendigvis nå frem med sine begjæringer om tvangsfullbyrdelse. Utleier bør da vurdere å i stedet ta ut forliksklage eller stevning for å få dom for kravet. En rettskraftig dom kan tvangsfullbyrdes som et alminnelig tvangsgrunnlag, og innsigelser kan i liten grad kan hindre slik tvangsfullbyrdelse.

***

11.02.2021

Hør podkasten med samme tema i Brækhus’ podkast Lovlytt.